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【居明&新闻】商铺投资等于创业,需要技术更需要运气

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【居明&新闻】商铺投资等于创业,需要技术更需要运气

发布日期:2019-07-01 作者: 点击:

微信公众号顶部.jpg1.商铺的火热

“一铺养三代?#20445;?#26159;过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念,很多人认为,商铺租金高,只要投资一间商铺,就能躺着数钱。

有些地方,甚至还把商铺作为男方家庭的婚姻门槛和保障,为此商铺价格一度在民间被炒得火热。尤其是三四线小城市,对商铺投资极为迷恋。

参观过内蒙古呼和?#38138;?#24320;发的楼盘,写字楼、公寓和商铺的商业综合体。说实话位置一般,开发商为了商铺能多卖钱,户型被改得拐弯抹角,开间和进深大都不符合规矩。

最重要的是,商业并没有做合理的规划,较为混乱。一个社区应该有超?#23567;?#29702;发店、药店、洗衣店等等业态,但这个地方却紧挨着开了十多家小饭店,旁边还跟着五金,卖瓷砖卖马桶的。

但让?#21496;?#35766;的是,商铺一经开盘,就被抢售一空。朋友低声讲,买?#19968;?#26412;都是周边县城的「有钱人」,人傻钱多,有的甚至3、4套的买。

如果按照投资回报率讲,目前这个地段的一套上下80平米的商铺,售价140万,租金是每个月5000元,需要花费23年才能收回成本(不考虑通胀),是劣质的投资品无疑了。但更多的人是不会算账的,或者听了开发商讲的故事,继续做着发财梦。

2.值不值得

这个时间点大概可以划分在5年前,2014年前后。从那时候开始,相对住宅,商铺投资价值遭遇了滑铁卢,「一铺养三代」180度大转弯变成了「三代供一铺」。为何?

首先是,互联网的崛起。就?#33945;?#25991;我去呼和?#38138;?#30475;朋友楼盘的例子,?#19994;?#26102;用?#21482;?#25171;开美团,距离设置为附近,明显看到在这个社区的公寓里已经开了形形色色的店铺,例如美甲美容、足疗、小酒吧、桌游棋牌等等,数量之多远胜于楼下底商。

这些网店开在公寓里,要远比底商的租金便宜,而?#19968;顾?#23494;、安静,相对于一些小型业态更有市场。这些网店极大得?#33267;髁说?#21830;的生意,造成商铺的租金承压,自然租金回报?#23460;?#23601;下来了。

很明显,10年前投资商铺可?#36816;?#26159;赚得破满盆满,每年能收到租金大约8%左右,12年差不多就?#27809;?#26412;金了。但这几年的数据一路下滑,大部分商铺的回报率在2%-5%,超过6%都算高了。资金放进去一套就是20多年。

其?#38382;?#39640;昂的交易费用。二手商铺交易税费的计算极其复杂,一般来讲,交易一次差不多就得付整体房价的20%~30%左右作为税费,可以吞?#20667;?#22823;部分商铺增值带来的收益。而且很多城市的商铺贷款限制很严格,并非是刚需产品,市场行情不好商品房照样能卖得出去,但是商铺生意不好,就完全砸在手里了。

交易税费高、杠杆?#23454;停?#27880;定商铺的流通性差,所以开发商在卖给你商铺的时候,都要提前透支至少三年的升值空间。意思是,这个商铺现在单价是6万,三年之后能卖到8万,那么现在对你的售价差不多就是8万。而且好的地段的商铺开发商一定会留在手里,捡漏的机会少之又少。

事实证明,这几年民众已经用脚投票得出了这个结论。前几天《瞭望》专栏记者还做过一档深度调查,发现中国目前二三线商业地产的库存量惊人。

2019年1~4月份,商业营业用房(商铺)销售面积同比又下降了8.8%。4月末,商品房待售面积5.1亿平方米,比3月末减少266万平方米,但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

有些三四线的商铺开始大面积沦为仓库。

所以综上所述,在投资角度讲,商铺对于住宅没有多大的竞争力。而且商铺和公寓一样,现在和未来都不可能有政策红利。

唯一的趋势是,当下大基调下「房住不炒」控制住了住宅价格,给了商铺空间,而且很多互联网企业开始重返实体,例如天猫、京东等开始做实营店铺,可能带来线下的体验式红利,但也是微乎其微的。

3.技术活

话说到这份上,一定有人开始?#23460;?#20102;,“凡事不能绝对,现在高回报的商铺也是有的。”例如前几天研习社里一社员说,“住宅已经没有名额了,家里就是想投资商铺自营,而且我有朋友能把回报?#39318;?#21040;10%,有什么方法?”

当然这种正面的例子在我身边也不少,因为商铺投资也是我日常研究的一个类目,只能说当下或者未来,投资商铺的难度非常之高。

如果把房地产投资做一个分级,那么买住宅是初中生,买公寓是高中生,买写字楼是本科生,买商铺就是研?#21487;?#20080;商铺非专家大神其他人免提,它属于专业级别的投资标的物。

下面我把这些年投资商铺的经验分享一下。

首先,商铺投资,主要包含了两个部分,一是物业的增值,二是租金的收益。看中物业增值的是投机,看中长期租金收益的是投资。

当下的市场环境靠商铺物业增值已经不合适了,所以物业增值应当是附加值,租金的收益才是首要考量。

哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销,这才是一个好商铺。

归根结底,租金收益还要看供需本身,核心指标就是这个店铺的「到店人流量」,而不是地段人流量和片区人流量。例如马路旁的商铺,你要看车是否能停到你家门,而不是看门口路上的车流量有多大。

再例如很多人被新建开发商忽悠,买了大商场旁边的商铺,说是人流量特别大。但你想,人家商场里应有尽有,为何还要在外面消费呢?最后很多购房者,签了合同后才知道被坑,从此踏上了维权路。

其?#38382;?#22823;型商场里的产权式商铺,就是那种在开盘之?#26696;?#35785;你,只要你签了合同,剩下的不用管,会由专业公司代运营,到时候等着分红就行的,这?#20013;问?#30340;商铺是大坑。

千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或者高回报的诱惑就着急入场,现在大多数开发商为了销售,搞的营销?#38382;?#22825;花乱坠,很多都是不切?#23548;?#30340;?#20449;怠?#21040;时候?#36824;?#26159;合同取消或者是三五年过去开发商停?#20849;?#36148;导致大牌撤场都是很有可能的。

而且你要记得,和开发商合作,你永远落不到好处,精明自在人心。

那么什么样的商铺是优质资产呢?下面做一个排序。

1.高入住,高、中?#25237;?#31038;区的底商

2.写字楼楼下的底商

3.新辟商业?#33267;?#34903;铺

其中紧傍一个大型高端社区,社区人群的购买力强,消费频次自然不在话下,而这也决定了该社区商铺的租金上限,还会决定未来的升值潜力。

在这种地方无论是开母婴店、宠物店、还是餐饮、药店都是非常好的选择。这种优质地段的店铺,如果购买?#34987;?#24688;?#20445;?#24456;多在15年就可以收回成本。

其?#38382;?#20889;字楼楼下的底商,写字楼是一个人口高密度的载体,小白领的购买力自然不会差,最主要他们的时间紧迫,消费频次和集中度较高,尤其是快餐店和超市,都会得到出人意料的收入。而这都是商铺租金收益?#39318;?#30495;实的反馈。

新辟商业街的临街铺也很重要,但是你要赌这条商业街未来是否能发展起来,要参考周边到底有多少社区,商业街的配套有没有品牌餐饮店和电影院,这都是吸引人流量的重要商业体。这里可以用到我之前讲到过的热力图法,通过百度地图热力图,去查看周边的人流量。

(百度地图-图层-热力图,颜色越深人流量越大)

当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段,还要?#27492;?#30340;自身结构。例如空间可以自由分割,门面最?#27599;?#19968;些,门前不要有台阶,不要有隔离栏或者其他遮?#21442;錚?#38376;前要有步行道,能停车等等。一定要多去研究那些生意火爆的商铺,分析他们的优点。商铺投资无异于一次小型创业,不仅需要技术还得需要足够多的运气。

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