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土地市场行情大热!房企该如何判断?如何抉择?

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土地市场行情大热!房企该如何判断?如何抉择?

发布日期:2019-04-30 作者: 点击:

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近期热点城市土地市场明显升温,特别是3月以来,热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖,如3月21日,合肥共出让6宗住宅用地,其中三宗地块溢价率超100%;29日,杭州一宗住宅用地经过166轮报价,最终成交总价超过30亿元;4月23日,武汉单日成交7宗住宅地块,揽金超200亿元。土地市场高温背后的驱动因素是什么?随着土地竞拍的升温,房企又会面临哪些风险?未来又将如何应对?针对这些问题,本文将逐一进行探讨。

土拍热

竞拍热度提升,地价及溢价率明显上行

▌特征一:热点城市宅地集中热拍,地价显著?#38505;?/strong>

注:4月数据截至4月25日,下同。

全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升,3、4月以来表现?#20219;?#26174;著。2019年以来宅地市场整体明显升温,全国300城住宅用地成交楼面均价?#20013;险牽?月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势,3月同?#26085;?#24133;进一步扩大,4月楼面价同?#26085;?#24133;保持在20%以上,绝对价格已达历史单月次高水平,仅较2017年9月最高水平低400元/平方?#20303;?#28322;价率也现底部回升态势,3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%,较去年同期提升2.6个百分点,较今年2月提升13.0个百分点,4月宅地平均溢价率较3月继续提升。

3月以来部分城市集中推地,其中苏州、武汉、杭州以及合肥单日成交金额均超100亿元,以合肥为例,3月21日合肥共成交6宗住宅用地,成交楼面均价超1万元/平方米,平均溢价率达到118.1%,企业拿地积极性显著提高,市场热度明显回升。

从单个地块来看,今年以来热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平,特别是3月以来,高价地块成交数量明显增多。经梳理,目前广州、杭州、成都、济?#31995;?#19968;二线热点城市以及位于城市群内部的南通、绍兴、常州等城市均有高价地块出现,如广州天河区和荔湾区成交的两宗地块,楼面价均超过3万元/平方米,刷新区域楼面价,其中天河区地块也刷新了广州全市的楼面价记录;杭州成交的一宗上城区地块,楼面价超4.5万元/平方米,为区域最高水平,与全市单价地王(位于下城区,楼面价45368元/平方米,成交于2016年3月)的楼面价基本持平。

▌特征二:土地流拍热象退潮

注: 流拍宗数占比=流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)

300城住宅用地流拍宗数占比回落至低位。2019年以来,300城宅地流拍宗数占比逐月下降:1月流拍占?#20219;?.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占?#20219;?.8%,已降至2018年以来的最低水平,4月以来流拍占比虽有回升,但仍处于?#31995;?#27700;平,截止4月25日,共流拍28宗住宅用地,22宗位于三四线城市,热点一二线城市仍受企业关注。

整体来看,2019年?#33322;?#21518;,特别是3、4月,土地市场热?#28909;肥?#26377;明显回升,其中一二线城市热度普遍提高,这背后的驱动因素到底是什么?

原因追踪

资金短期充裕、?#20849;?#24847;愿高,收敛聚焦热点城市

▌部分大型房企短期补货意愿强烈

一方面,2016年以来房地产市场?#20013;?#39640;位运行,土地储备快速去化,房企备储需求较为旺盛;叠加在行业竞争愈发激?#19994;?#32972;景下,部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战?#35029;?#22312;提升销售目标促动下,需大幅增加土地储备,综合来说,2019年房企整体补货意愿较为强烈。另一方面,2018年土地市场经历理性调整,部分城市地价出现一定回落,?#20063;?#20047;有2018年流拍地块调整要求再次入市,整体出让条件符合房企预期,受2019年?#33322;?#21518;政策改善迹象带动市场预期向好影响,房企普遍认为短期内为拿地最佳窗口期,导致集中抢地情绪蔓延。

▌融资环境改善下,企业资金压力得?#20132;航?/strong>

自2018年末,监管层逐步调整和优化企业融资政策,如?#26477;?#24555;公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等,在此影响下企业发债热度有所回升。2019年一季度,房企融资继续呈现回暖迹象。Wind数据显示,一季度,房企信用债发行总规模1745亿元,较去年同期增长76.4%。公司债发行规模820亿元,同比翻番?#32531;?#22806;债发行规模216亿美元,同比增长20.5%。此外,在政策支持下,房地产ABS和公募REITs等创新类融资也取得了显著发展。整体来看,受益于融资环境的改善,企业资金压力有所?#33322;猓?#25343;地意愿亦随之逐渐恢复。

▌行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市

伴随房地产市场调控的深入,城市间的分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段,作为房企的“粮仓?#20445;?#25151;企土地储备规模和布局对?#23548;?#30340;影响?#20013;?#21152;大。同一二线城市相比,我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势,人口吸引力不足。随着棚改总规模和货?#19968;?#23433;置比例的下调,其市场或将面临较大的调整压力。在此情况下,一二线及强三线城市普遍成为多数房企2019年的投资重?#27169;?#27494;汉、郑州等城市今年以来成交的住宅用地总金额和总面积均位居全国top10。中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从?#23548;?#25343;地数据来看,2019年一季度,大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如:绿地和中海在上海积极?#20849;郑?#34701;创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领?#21462;?/p>

▌短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧

受2018年下半年土拍?#20013;?#36935;冷影响,多地政府推地节奏放缓。2019年一季度,全国300城宅地供应规划建筑面积同比下降,其中3月降幅超三成,市场供应规模明显缩减,而此时房企补货需求集中爆发,导致短期宅地市场显著供不应求,进而加剧?#21496;?#25293;热度的提升。其中,土拍热度较高的南京、杭州、武汉等地3月宅地供应面积同比降幅均在四成左右。进入4月后,为?#27721;?#24403;前宅地市场竞拍情绪,政府推地节奏开始加快,据中指数据库数据显示,4月300城宅地供应规模同比增长15.6%,环比大幅增长七成以上,但是仍不能明显?#27721;?#30446;前企业高涨的拿地情绪。

土地市场本次回暖主要?#20174;?#24066;场在经历一定时期的调整后,受短期预期?#27721;?#23548;致补货意愿强烈、房企资金充裕,以及供地规模缩减、房企聚焦一二线等多因素综合影响。但值得注意的是,在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下,土地竞拍热度?#20013;?#25552;升需受到特别关注,尤其是对于房地产开发企业而?#35029;?#33509;贸然追高投资,则会面临一定的风险。

房企风险

追高投资,资金安全存压

▌房企资金压力犹存,追高投资将加剧资金风险

从货币政策最新变化看,房企融资?#20013;?#23485;松?#30446;?#33021;性降低。2019年4月19日中共中央政治局会议继续定调“积极的?#26222;?#25919;策要加力提效,稳健的货币政策要松紧适度?#20445;?#21516;时再次强调“房住不炒”定位,重提“结构性去杠杆?#20445;?#32467;合人民银行一季度例会上“把好货币供给总闸门”的提法,目前经济运行好于预期,全国货币政策难有继续大规模宽松?#21344;洹?019年?#33322;?#21518;土地市场热度的明显提升与房企融资改善关系密切,考虑到土拍热对整体市场预期的影响力及“房住不炒”的调控定位,预计松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎,房企融资?#20013;?#23485;松?#30446;?#33021;性明显降低。

另外,2019年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险加剧。纵观房企近几年的融资路径可以看出,2016年企业借助国内宽松的融资环?#24120;?#36890;过发行公司债等手段进行规模扩张。2017年,在国内融?#26159;?#36947;受阻的背景下,海外债券融资明显升温。但从2018年下半年开?#36857;?#20225;业债务集中偿付期逐渐到来,至2019年整个行业需偿还的国内外信用债规模将超过5000亿元,并于2021年接近万亿元,债券到期金额逐年增加,未来企业资金压力依旧不减。

▌运营高价项目极为?#20339;?#25805;盘能力,若房企综合实力不足,资金压力将?#29615;?#22823;

房企高价拿地普遍建立在未来房价?#38505;?#30340;预期之上,而目?#26696;?#22320;以“稳房价”为调控目标,未来房价走势更大概率呈现稳定运行的格局。在此背景下,高价地块利润?#21344;?#34987;明显?#39038;酰?#36816;营存一定压力。尤其是针对快速扩张、负债较高的?#34892;?#25151;企而?#35029;?#22312;整体融资环境较为?#32454;?#30340;背景下其融资实力难与大型房企匹敌,融资存压,且自身负债水平高,资金面压力显著;如若投资高价地,资金占用规模较大,开发运营过程中极易发生资金链风险。

▌高价项目入市难、去化存压直接影响资金回笼

“稳房价”基调下,热点城市普遍实行限价限签政策,政府限?#39057;?#21152;房企不愿降低预期,高价项目普遍面临入市难困?#22330;?#26681;据中指院对高价地项目的监测,截至今年3月,2016年以来全国住宅高价地项目开盘率不足两成。同?#20445;?#20840;国经济整体承压背景下,部分城市高端项目消费需求弱,高价项目去化亦存在较大压力。入市难、去化存压均将对房企的资金回笼造成直接影响。

房企策略

着眼长远,稳健运营

整体来看,随着土地市场热度?#20013;?#22238;暖,其中蕴含的风险也在不断提升,在这种市场境况下,房企在策略上应更加谨慎应对。

▌投资端:切忌追高,着眼长远

在投资决策上,房企应综合评估自身资金实力、土地储备与布局城市房地产市场的现?#20174;?#21457;展潜力,合理设定土地储备区间,避免受市场热度刺激过度投资;同时需基于房价稳定预期,在投资测算时为地块留足运营?#21344;洌?#35880;慎追高,规避高溢价地块。若地块?#32933;?#23384;在突出的投资价值但竞争激烈,?#37096;?#20197;通过与当地房企或其他大型房企合作的方式,联合投资降?#22836;?#38505;。

另一个角度来说,目前部分热点城市推地力度不足仅为短期现象,如成都2019年商品住宅类用地供应计划同比增长33%,整体规模扩大;广州全年计划供应住宅类用地超100宗,今年一季度?#23548;?#20165;供应不足15宗;南京商品住房用地计划供应600公顷,整体规模与去年基本持平,而一季度?#23548;?#20379;应规模同比明显缩减。这些城市在一季度供地力度不大的背景下,后续供应则会相对充足,在“稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;”导向下,房企不必?#24515;?#24403;下的争夺,建议着眼长远,理性投资。

▌运营端:合作开发,差异化定位,积极营销,快速回款

开发阶段,房企可积极利用自身资源寻求合作伙伴,尤其是对于已取得高价地但独立运营存风险的房企而?#35029;?#21487;通过合作开发的模式分摊项目运营风险,以便于顺利回笼资金。产品设计方面,通过对城市发展特点、市场主流需求以及竞品的精准分析,进行自身产品的补充与加强,借力与市场需求特性相符的差异化高?#20998;?#20135;品来提升?#31361;?#23545;项目的需求偏好。最后,在营销端,要根据市场?#23548;?#24773;况,合理降低价格预期,辅以市场主流优惠措施,并积极拓宽营销渠道,保障项目去化以快速回笼资金。

 综合以上,在当?#26696;?#26434;的市场?#38382;?#19979;,通过投资端及运营端的谨慎应对和合理评估,来降?#22836;?#38505;的发生概率以及风险带来的影响,不仅可促进企业的稳健发展,也有利于整个行业的健康稳定运行。

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